Etap 2: Działka

Moja lista zadań: Wybór działki budowlanej

Details einblenden

Miasto, wieś lub przedmieścia

Zakończ teraz Zrobione!

Dom to również okolica, w której sąsiedztwie będziemy mieszkać. Czy preferujesz miejski zgiełk, spokój przedmieść, czy może świeże wiejskie powietrze? Na te pytania trzeba odpowiedzieć całą rodziną, aby wybrać optymalną lokalizację dla wszystkich domowników, biorąc również pod uwagę ewentualne niedogodności związane z dojazdem.

Details einblenden

Infrastruktura

Zakończ teraz Zrobione!

Istotna jest dostępność komunikacji publicznej oraz opcje dojazdu samochodem. Z biegiem czasu może okazać się bardzo ważne, jak daleko jest przedszkole, szkoła, sklepy, apteka, czy też jakie są możliwości spędzania wolnego czasu (kino, basen, ośrodek kultury). Dom budujemy na ogół na długie lata naszego życia, więc warto zastanowić się, które elementy są dla Ciebie najważniejsze, a z których możesz zrezygnować. Bliskość hałaśliwego przedszkola, ważna dla rodziców z małymi dziećmi, może nie być najciekawszym sąsiedztwem dla ludzi nieco starszych.

Details einblenden

Ukształtowanie terenu

Zakończ teraz Zrobione!

Poznaj atuty i ograniczenia wynikające z ukształtowania terenu. Działka wizualnie może nam się bardzo podobać, ale warto sprawdzić ją także pod kątem konstrukcyjno-budowlanym. Nie zawsze malownicza działka na urwisku jest działką, na której tanio wybudujemy dom. Koszt fundamentów może być dużo wyższy. Jeziora są piękne, ale ich obecność może być sygnałem, że poziom wód gruntowych w okolicy jest wysoki.

Details einblenden

Rodzaj gruntu

Zakończ teraz Zrobione!

Przy budowie domu bardzo ważna jest nośność gruntu. Grunt pod zabudowę nie powinien być wysadzinowy (podchodzący do góry pod wpływem zamarzania) albo torfowy (grząski). Warto sprawdzić także poziom wód gruntowych w okolicy. W przypadku wątpliwości zleć wykonanie badań geologicznych jeszcze przed zakupem działki, ponieważ trudny grunt, to także wyższe koszty budowy.

Details einblenden

Dojazd do działki budowlanej

Zakończ teraz Zrobione!

Sprawdź, czy na budowę przyszłego wymarzonego domu wjadą samochody z materiałami budowlanymi. Istotne są również kwestie formalno-użytkowe - czy z posesji włączamy się do drogi wojewódzkiej, powiatowej czy gminnej. Więcej formalności jest do spełnienia w przypadku zjazdu z posesji zlokalizowanego przy drodze wojewódzkiej lub powiatowej, co oznacza także dłuższy czas załatwiania dokumentów i wyższy koszt.

Pamiętaj także, że bez dojazdu do działki nie otrzymasz pozwolenia na budowę.

Details einblenden

Sąsiedztwo

Zakończ teraz Zrobione!

Rozmowa z potencjalnymi sąsiadami może być bardzo cennym źródłem wiedzy nie tylko o mieszkańcach, ale również o „rytmie życia” okolicy, a szczególnie o odgłosach, jakich możemy się spodziewać np. przelatujące samoloty, głośna muzyka z dyskoteki etc. Dzieki rozmowom z mieszkańcami możemy lepiej zaplanować zagospodarowanie działki (np. usytuować sypialnie po przeciwnej stronie niż potencjalne źródło hałasu) albo wręcz zrezygnować z jej zakupu.

Details einblenden

Wygląd okolicy

Zakończ teraz Zrobione!

Bardzo istotne jest to, co zbudowano wcześniej w okolicy wybranej przez Ciebie działki. Zwróć uwagę na wysokość budynków, rodzaj dachu. W ten sposób uzyskasz orientacyjną wiedzę, jak będzie mógł wyglądać Twój wymarzony dom, zanim zajrzysz do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Zapoznanie się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jest niezbędne dla uzyskania pełnej wiedzy na temat wymogów dotyczących zabudowy danego terenu.

Zorientuj się, czy w najbliższym czasie obok upatrzonej przez Ciebie działki nie są planowane większe inwestycje np. budowa drogi szybkiego ruchu. Możesz to sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, o który należy poprosić w urzędzie gminy, któremu administracyjnie podlega wybrana przez Ciebie działka.

Na co warto zwracać uwagę przy wyborze działki (podsumowanie podpunktów z tej listy zadań) dowiesz się także czytając porady ekspertów SILKA YTONG.

Details einblenden

Dostępność mediów

Zakończ teraz Zrobione!

Upatrzona działka może być uzbrojona lub nieuzbrojona. Działka uzbrojona to teren, do którego jest doprowadzone chociaż jedno przyłącze. Sprawdź, co sprzedający ma na myśli mówiąc, że działka jest uzbrojona. Może zdarzyć się tak, że pozostałe sieci znajdują się w dużej odległości od działki. Działka nieuzbrojona nie posiada żadnych przyłączy, ale zdarza się, że sieci mogą znajdować się w bardzo bliskiej odległości. Warto więc zweryfikować faktyczną dostępność mediów na działce.

Koszty podłączenia u dostawcy mediów mogą być różne i zależeć od wielu czynników.

Działka uzbrojona, która jest przygotowana do rozpoczęcia procesu budowlanego, jest zazwyczaj droższa. Warto pamiętać o tym, że można kupić działkę nieuzbrojoną w korzystnej cenie, ale sam proces dozbrajania może przebiegać nawet latami i być bardzo kosztowny. Jeśli zależy Ci, aby szybko się wybudować, lepiej kupić już uzbrojoną działkę albo taką, w której bliskim sąsiedztwie media się znajdują.

Więcej na temat mediów na działce możesz znaleźć na naszej stronie.

Zobacz, co na ten temat mówią Eksperci Budowy SILKA YTONG:

Details einblenden

Ochrona przyrody i zabytków

Zakończ teraz Zrobione!

Ewentualne ograniczenia dla wybranej działki mogą wynikać z ochrony przyrody i zabytków. Usunięcie drzewa, które ma ponad 10 lat, wymaga zgody na jego wycięcie. Stary budynek, który znajduje się na wybranej działce, może być objęty ochroną konserwatora zabytków i nie będzie można go zburzyć, tylko przebudować.

Informację, czy teren jest pod szczególną ochroną konserwatorską, znajdziesz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w Decyzji o Warunkach Zabudowy.

Moja lista zadań: Usytuowanie domu na działce

Details einblenden

Miejsce na dom

Zakończ teraz Zrobione!

Gdy znalazłeś już potencjalną działkę pod zabudowę, zastanów się, w którym miejscu ma stanąć Twój dom. Przy wyborze optymalnego miejsca na działce na wybudowanie domu należy wziąć pod uwagę ukształtowanie terenu (lepiej, aby dom stał na wzniesieniu niż w niecce). Odległość od granic działki musi być zgodna z wymogami prawnymi:

  • 3 m, gdy dom jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów,
  • 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.
Details einblenden

Dom względem stron świata

Zakończ teraz Zrobione!

W odpowiedniej orientacji domu względem stron świata duże znaczenie ma powierzchnia działki. Większy teren daje możliwości lepszego ustawienia domu pod kątem nasłonecznienia czy też posadzenia roślinności, która może wpływać na bilans cieplny domu. Jeśli chcesz maksymalnie wykorzystać naturalną energię słoneczną zorientuj budynek na stronę południową (jak najwięcej okien powinno znaleźć się po tej stronie).

Poniżej kilka wskazówek dotyczących rozmieszczenia pomieszczeń w domu:

Salon – idealne usytuowanie to takie, gdzie jedna ściana skierowana jest na południe, a druga na zachód. Natomiast dopuszczalne są także inne warianty np. jedna ściana usytuowana na zachód, a druga na północ.

Kuchnia – przyjmuje się, że jej okna powinny być skierowane na wejście na działkę, aby móc obserwować, kto nas odwiedza. Nie ma potrzeby, aby kuchenne okna wychodziły na południe lub zachód ponieważ temperatura w pomieszczeniu i tak będzie wyższa za sprawą przygotowywania posiłków.

Sypialnia – „książkowo” okna powinny wychodzić na wschód, aby domowników budziło rano słońce, ale jeśli lubisz dłużej pospać, wtedy takie rozwiązanie może nie być dla Ciebie optymalne.

Spiżarnia – ze względu na przechowywanie żywności najlepiej byłoby, gdyby spiżarnia nie miała w ogóle okien lub gdyby zostały usytuowane od strony północnej.

Wiatrołap – przyjmuje się, że wiatrołap jest naprzeciwko furtki, ale przy wąskich działkach lepszym rozwiazaniem może być usytuowanie go z boku budynku.

Pamiętaj, że rozmieszczenie pomieszczeń jest zależne od indywidualnych uwarunkowań. Aby otrzymać optymalny rozkład, trzeba dopasować go do własnych potrzeb.

Details einblenden

Dom względem drogi

Zakończ teraz Zrobione!

Wjazd i wyjazd z działki należy planować tak, aby droga dojazdu była jak najkrótsza – najlepiej od strony północnej lub wschodniej. Orientacja domu względem drogi determinuje zaplanowanie podwórka oraz miejsca na garaż czy podjazd, więc warto poświęcić temu chwilę czasu i ustalić to w sposób optymalny.

Details einblenden

Wejście do domu

Zakończ teraz Zrobione!

Główne wejście do domu powinno znajdować się w optymalnym położeniu do drogi wejściowej – od strony północnej lub wschodniej. Praktycznym rozwiązaniem jest także usytuowanie wejścia od strony kuchni. Tam domownicy przebywają najczęściej, więc w porę zauważą nadchodzącego gościa. Zastanów się nad najlepszą dla siebie opcją.

Details einblenden

Widok z okna

Zakończ teraz Zrobione!

Przed wybudowaniem domu możesz zdecydować, jaki będziesz miał widok z okien Przez długie lata będzie on mógł cieszyć oczy mieszkańców domu. Planując okna, warto pamiętać o miejscu na ogród, który może zmienić najbliższy krajobraz.

Details einblenden

Wizyta architekta

Zakończ teraz Zrobione!

Jeśli masz dużą działkę, na której można usytuować budynek w różnych miejscach, wizyta architekta będzie wskazana, aby doradził Ci optymalne ustawienie domu.

Moja lista zadań: Dokumenty

Details einblenden

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Zakończ teraz Zrobione!

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, określa, co można wybudować na upatrzonej przez Ciebie działce. W przypadku braku takiego dokumentu wystąp o Decyzję o Warunkach Zabudowy. Poznasz ewentualne wymagania względem budynku np. określony rodzaj dachu, wysokość budynku. Dokumenty te możesz pozyskać w urzędzie gminy, któremu dana działka podlega. Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego otrzymuje się w ciągu kilku dni, czasem nawet od ręki.

Details einblenden

Decyzja o Warunkach Zabudowy

Zakończ teraz Zrobione!

W przypadku, gdy dla wybranej przez Ciebie działki nie istnieje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, powinieneś zwrócić się o Decyzję o Warunkach Zabudowy. Decyzję w zależności od położenia działki (podziału administracyjnego) wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Czeka się na nią od 1 do 4 miesięcy.

Details einblenden

Przeznaczenie działki

Zakończ teraz Zrobione!

W Ewidencji gruntów i budynków sprawdź, jaki jest status wybranej przez Ciebie działki – czy jest budowlana, rolna, czy leśna. Weź pod uwagę, że jeśli działka jest np. rolna, proces odrolnienia i przekształcenia jej w działkę budowlaną może trwać długo. Pod zabudowę jednorodzinną za wyłączenie terenu z produkcji rolnej o powierzchni do 0,05 ha nie są pobierane opłaty. 

Details einblenden

Dokumenty prawne

Zakończ teraz Zrobione!

Pamiętaj o sprawdzeniu działki pod kątem aspektów formalno-prawnych m.in. prawa własności czy obciążenia hipoteki. Zajrzyj do ksiąg wieczystych, tam sprawdzisz, na przykład jaką powierzchnię ma upatrzona przez Ciebie działka, kto jest jej właścicielem etc. Te informacje można znaleźć w wydziałach ksiąg wieczystych, które znajdują się w sądach rejonowych właściwych dla miejsca położenia nieruchomości lub w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych.

Skontrolowanie zgodności wszystkich dokumentów dotyczących działki, może zaoszczędzić problemów w przyszłości.

Details einblenden

Formalności związane z kupnem działki

Zakończ teraz Zrobione!

Zgodnie z prawem zarówno umowę przedwstępną, jak i właściwą umowę sprzedaży należy podpisać u notariusza.

Koszty związane z przeprowadzeniem transakcji ponoszone są w zależności od ustaleń między kupującym a sprzedającym.

Details einblenden

Aktualne zmiany w prawie

Zakończ teraz Zrobione!

Zarówno wymogi prawne, jak i dotyczące uzyskania pozwolenia na budowę podlegają zmianom. Warto być na bieżąco z tymi procesami. Na przykład w roku 2012 obowiązkowe stało się przeprowadzenie badań geotechnicznych.

Śledź dzienniki ustaw, prasę i portale budowlane, rozmawiaj z fachowcami np. z ekspertem budowy. Tekst Prawa Budowlanego znajdziesz na stronie Internetowego Systemu Aktów Prawnych: http://isap.sejm.gov.pl - zajrzyj tam przed rozpoczęciem budowy oraz w jej trakcie.

Details einblenden

Indywidualne wymogi urzędowe

Zakończ teraz Zrobione!

Zorientuj się w starostwie, jakie dodatkowe dokumenty mogą być wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę. Informację o tym znajdziesz na stronie internetowej danego starostwa w odpowiedniej zakładce np. Karcie Usługi.

Moja lista zadań: Fachowcy

Details einblenden

Ekspert budowy

Zakończ teraz Zrobione!

Ekspert Budowy SILKA YTONG pokieruje Cię do odpowiednich fachowców i pomoże skompletować wszystkie dokumenty. Doradzi także, jakie czynniki są najistotniejsze przy wyborze działki.

Z Ekspertem Budowy SILKA YTONG pomoże Ci się skontaktować Biuro Obsługi Klienta Indywidualnego tel. 801 122 227 lub 29 76 70 360.

Details einblenden

Architekt

Zakończ teraz Zrobione!

Już na etapie wyboru działki architekt może pomóc w odpowiednim usytuowaniu budynku względem stron świata. Szczególnie, jeśli decydujesz się na projekt indywidualny, wizyta architekta jest potrzebna, aby mógł uwzględnić walory krajobrazowe oraz usytuowanie domu na działce.

Details einblenden

Geolog lub geotechnik

Zakończ teraz Zrobione!

Rozeznaj się w dostępności lokalnych geologów lub geotechników, którzy znają okoliczny teren. Nawet przed zakupem działki, po uzgodnieniu ze sprzedającym, warto zlecić tym fachowcom przeprowadzenie badań geotechnicznych. Dzięki badaniom geotechnicznym dowiemy się, jaki jest grunt na naszej działce i czy koszty zwiazane z budową domu nie będą wyższe niż zakładaliśmy. W późniejszym etapie budowy zyskamy pewność, że fundamenty zostaną dobrze zaprojektowane, a dom dobrze posadowiony.

Dokumentację geotechniczną przygotowuje inżynier geotechnik lub geolog na podstawie badań przeprowadzonych w terenie, polegających na wykonaniu kilku odwiertów (głębokość 3-5 metrów) oraz badań laboratoryjnych. Koszt badania zależy od liczby odwiertów (standardowo wykonuje się 2-3 odwierty), zakresu badań laboratoryjnych i rejonu kraju. Wynosi od 500 do 2500 złotych. Opracowanie dokumentacji zajmuje około tygodnia.

Przeczytaj więcej na temat badań geotechnicznych

Zaloguj się, aby zapisać zmiany.